Para el asalariado es imposible acceder a la vivienda vía crédito.

De paso por Posadas, Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) señaló que faltan ofertas crediticias que se ajusten al nivel salarial del argentino.

Los puntos que hay generar más que reforzar son los del sistema crediticio. Hoy en la relación cuota/ingreso del asalariado no le da para adquirir un crédito que le brinde la posibilidad de comprar una primera vivienda, sostuvo a este diario en exclusiva Néstor Walenten presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). El directivo visitó Posadas el fin de semana pasado en el marco de las jornadas de capacitación denominadas Business Point que reunió a importantes representantes y trabajadores del sector inmobiliario de varios puntos del país y la provincia. Y se prestó a responder las consultas de El territorio.

¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario actual?
El mercado comenzó a levantarse a partir de julio/agosto de 2009 y, sobre todo, después de las elecciones del 28 de junio. Desde allí empezó a recuperar aquella disminución en la actividad que generó la crisis en los primeros seis meses del año pasado. Esa mejoría se viene trasladando a este semestre del 2010 con un aliciente más: la cosecha de soja récord y los buenos precios internacionales están generando mucha riqueza proveniente del campo que se está volcando al consumo, en  bienes durables como la venta de televisores y electrodomésticos, automóviles, maquinarias agrícolas y también en el mercado inmobiliario.
 
¿Ve buenas perspectivas, entonces?
Sí. Vemos una excelente demanda de inmuebles, no como primera vivienda sino como inversión, ya que de alguna manera el inversor tomó conciencia de que el ladrillo es el mejor resguardo de valor. Ve que nadie se lo va a quitar, que no se va a despreciar, que sobrevive y se repone a las crisis financiera. Que desde 1994 se vienen padeciendo con los efectos: Tequila, Tigres Asiáticos, Caipirinha, la propia del año 2001/2002 y la última a nivel internacional.
 
¿Hay una valorización de los bienes raíces, ¿puede ser?
Correcto. El inmueble se fortaleció luego de todas estas crisis. Además con la nacionalización de los fondos de jubilación y pensión por parte del Estado, el futuro jubilado entendió que la mejor manera de acompañar la renta jubilatoria es contraer un inmueble para ponerlo en alquiler. Esto es lo que está generando una muy buena demanda y la base de esa pirámide de pedidos está integrada por los departamentos de uno, dos y tres ambientes.
 
¿Y la oferta inmobiliaria en el país?
La oferta es fluida. Por un lado,  están aquellos que venden esos departamentos y creciendo en esa pirámide de demanda. Es decir, están pasando de tres ambientes a otro de cuatro con dependencia o a una casa más grande, de modo tal que ahí existe oferta. Y si agregamos los nuevos desarrollos inmobiliarios -barrios cerrados, condominio y los Amenities (edificios que compensan el escaso volumen con el valor agregado de una amplia y sotisficada oferta de prestaciones: piscinas, solárium, salón de usos múltiples, laundry service, cyber-room, jacuzzi o gimnasio), entre otros- que hay  y que son muchos, se puede ver la gran oferta inmobiliaria actual.
 
¿Cómo están los valores?
Los precios de los bienes raíces están muy por debajo de lo que deberían ser si tomamos como referencia a otras regiones del Mercosur. Pero a comparación con  el nivel salarial de la población están sobrevaluados. Aún así los valores están conforme a lo que convalida la demanda y, que estén  sobrevaluados no es problema de las propiedades sino de los salarios.
 
¿Qué se necesita fortalecer o reforzar en el mercado?
Los puntos que hay generar más que reforzar son los del sistema crediticio. Hoy el asalariado se ve imposibilitado de acceder a una vivienda porque la relación cuota/ingreso no le da para adquirir un crédito que le brinde la posibilidad de comprar una primera vivienda. Por ejemplo, en la década de la convertibilidad el que tenía un pequeño ahorro que podía significar el 20% del valor de un inmueble, pedía un crédito por el 80% restante, suplía lo que pagaba de alquiler por una cuota de amortización y terminaba pagando un crédito hipotecario a diez años pero que era equivalente a lo que venía pagando de alquiler.
 
¿Cómo está esa relación hoy?
Totalmente desequilibrada. Hoy, si queremos comparar esta relación tendríamos que triplicar la cuota con relación al valor del alquiler por varias cuestiones.Primero, por un mayor costo de tasas. En aquel entonces, rondaban el  8,5% y 9% y hoy no bajan del 12% que son fijas los primeros tres años y ajustables a partir de ese momento. Y segundo, los inmuebles crecieron en su valor y los salarios no acompañaron ese crecimiento.
 
¿Qué hace falta?
Necesitamos, justamente, generar las posibilidades crediticias para que el asalariado pueda acceder a la compra de su primera vivienda. En la época de la re convertibilidad - y no es porque defienda políticas ni gobiernos- esto era moneda corriente en nuestro mercado: el 30% de las operaciones inmobiliarias de compra-venta se realizaban vía crédito y hoy es nada más que el 5%. Esto significa que aquel que puede acceder a un crédito es el que hace algunas transacciones  y necesita una diferencia de 15 mil ó 20 mil dólares. Pero el que necesita 50 mil dólares para acceder a su primera vivienda no lo puede pagar. 
 
¿Los planes hipotecarios que lanzó el Gobierno resultan insuficientes?
Ayudaron muy poco. La primera tanda lanzada el año pasado con los fondos del Anses a través del banco hipotecario tenían a tasas del 15% para compra de vivienda a estrenar o en construcción y del 20% para compra de vivienda usada, esto era imposible de acceso para el asalariado. Hubo una línea que tuvo cierto éxito que era la de refacción o construcción de viviendas a partir de un terreno propio y que el impuesto era del 10%. La demanda de esa línea fue buena comparada con las otras que fueron nulas; estuvo especialmente en el Interior del país o en el Interior del Gran Buenos Aires (en el segundo cordón) donde evidentemente el valor de la tierras es mucho más bajo que a medida que se acerca al núcleo de la ciudad.  Y ahora la tanda que se lanzó con fondos del Banco Nación que reitero con una tasa del 12,75% fija los primeros tres años y ajustables a partir de ese momento. Esto lógicamente es una espada de Damocles que uno tiene tres años y no sabe en definitiva qué va a pasar después. Otro antecedente es aquel famoso plan inquilino del año 2006 que fue una gran utopía y un fracaso rotundo.
 
¿Cuáles son las proyecciones para los próximos meses?
Las expectativas son alentadoras porque entendemos que hay una buena actividad y situación económica.  El campo está bien, más allá del tema de retenciones; la industria en líneas generales marcha a buen ritmo; se exporta mensualmente y hay buenos saldos en la balanza comercial. Todo indica que vamos a tener un buen segundo semestre en el año. Aunque estamos pendientes de los embates políticos que son los que pueden eventualmente generar alguna retracción en la demanda y también en la oferta.

La importancia de la colegiatura

Entendemos que el corredor tiene un rol social muy importante ya que está en manos de este la vivienda del ciudadano y no se puede improvisar una operación inmobiliaria. La mejor manera de fiscalizar la gestión en el mercado es por medio de la creación del colegio de corredores”, indicó Néstor Walenten respecto del proyecto de ley que se esta impulsando en la provincia. Según el directivo, con esto se respeta las incumbencias que tienen cada actividad: la de corredor y la de martillero. “Este último es un auxiliar de la Justicia, tiene que actuar en función de la orden que da un juez, ajustarse a un código de funcionamiento y debe velar por los intereses de la causa judicial; mientras que el inmobiliario lo que hace es unir las partes, mediar en definitiva. Esto es lo que permite el cobro de honorarios al corredor inmobiliario no así al martillero público”, explicó. En cuanto a los avances, “Estuvimos reunidos con los diputados (Joaquín) Sánchez y (José) Garzón Maceda) que son los autores del proyecto impulsa la Cámara Inmobiliaria de Misiones y nos manifestaron que están trabajando  para lograr los consensos necesarios, de modo tal que esa ley pueda ser sancionada en el transcurso de este año, concluyó Walenten. 
 
*Entrevista realizada por el diario El Territorio Digital de la Provincia de Misiones.

Prof. Jorge Alonso Auditorio		Arq. Estela Reca Exposición		Dra. María Eva Baccaro Exposición		Autoridades y Directivos de la CIA y CIM