La promulgación de la Ley de Inocencia Fiscal (Ley 27.799) marcó un cambio de paradigma en la relación entre los contribuyentes y la administración tributaria. Aunque no se trata de un régimen exclusivo para el real estate, sus disposiciones impactan de manera directa en la dinámica de las operaciones inmobiliarias, la justificación de fondos y el rol del sector en el circuito económico formal.
A continuación, analizamos los puntos clave que todo corredor, desarrollador y cliente debe conocer.
1. Fin de las presunciones automáticas por variación patrimonial
Históricamente, la adquisición de una propiedad sin un respaldo de ingresos formalmente declarados derivaba en una presunción de evasión automática por parte del Fisco. La nueva normativa invierte la carga de la prueba: ARCA no puede presumir delito tributario por el solo hecho de verificar un incremento patrimonial o una inversión inmobiliaria elevada. Es el Fisco quien debe demostrar fraude o dolo.
2. Nuevos umbrales penales tributarios
Un aspecto determinante para el dinamismo del mercado es la elevación sustancial de los montos mínimos a partir de los cuales una inconsistencia impositiva pasa a considerarse delito penal:
- Evasión simple: El piso asciende a $100 millones.
- Evasión agravada: Se fija en $1.000 millones.
Esto brinda mayor previsibilidad en operaciones de valor medio o chico, evitando que discusiones o descalces de índole estrictamente administrativa deriven en causas penales.
3. Uso de efectivo en el acto escritural
La ley contempla la dinámica habitual del mercado inmobiliario argentino. Si bien fomenta la bancarización de manera general, se mantiene la viabilidad de concretar operaciones de compraventa en efectivo (habitualmente en moneda extranjera) al momento de la firma de la escritura pública ante escribano.
4. Reducción de plazos de prescripción
Para los contribuyentes que cumplan con sus presentaciones en tiempo y forma, el plazo de prescripción para la revisión de períodos fiscales por parte de ARCA se reduce de 5 a 3 años. Esto otorga seguridad jurídica a quienes deciden vender un inmueble para reinvertir en otra unidad, reduciendo la ventana de tiempo sujeta a inspecciones retroactivas.
Lo que NO cambia: El rol del escribano y la Prevención de Lavado (UIF)
Es indispensable aclarar que la Ley de Inocencia Fiscal atenúa la persecución penal de ARCA, pero no deroga las normativas de Prevención de Lavado de Activos (PLA).
Los escribanos públicos mantienen intacto su rol como Sujetos Obligados ante la UIF:
- Origen de fondos: Sigue siendo obligatorio requerir la documentación que justifique la licitud del dinero utilizado en la compra (escrituras anteriores, venta de títulos, dividendos, etc.).
- Reporte de Operaciones Sospechosas (ROS): Si un comprador no puede acreditar el origen legítimo de sus fondos, el notario debe emitir el reporte correspondiente ante la UIF, independientemente de que ARCA no pueda iniciar una causa penal automática.
Conclusión
La Ley 27.799 remueve trabas y temores infundados al momento de volcar ahorros al sector inmobiliario, eliminando la sospecha previa sobre el inversor. Sin embargo, la transparencia documental y la debida justificación de fondos ante el escribano continúan siendo los pilar esenciales para concretar operaciones seguras y duraderas. Editorial Cámara Inmobiliaria Argentina
Esta nota fue elaborada por el equipo editorial de CIA
Las opiniones e informes expresados en esta publicación son de carácter informativo para los asociados de la Cámara Inmobiliaria Argentina y no constituyen asesoramiento jurídico definitivo para casos particulares.»
